信貸環(huán)境寬松及地方支持性政策利好下，春節(jié)過后市場成交活躍度快速提升，2月成交量環(huán)比增長，房價環(huán)比止跌。預(yù)計后期信貸支持力度保持，地方“穩(wěn)樓市”政策跟進(jìn)，潛在供需均增長疊加市場預(yù)期改善下，預(yù)計3月市場進(jìn)一步修復(fù)，成交量增價穩(wěn)。
1、節(jié)后成交活躍度提高，2月房價環(huán)比止跌
春節(jié)過后二手房成交量快速回升。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月貝殼50城[1]二手房成交量環(huán)比增長約4%，考慮春節(jié)假期及自然天數(shù)較少，2月市場修復(fù)力度明顯。特別是節(jié)后成交量快速回升，2月7日至月底貝殼50城二手房日均成交較1月日均水平增長約40%，略超過12月日均水平約10%。
分城市來看，50城中超過四成的城市2月成交量環(huán)比增長，典型的如西安、天津、鄭州等1月受疫情影響較大的城市， 2月住房需求集中釋放帶動二手房成交量環(huán)比大幅增加。西安2月成交量超過1月的9倍，較去年12月增長20%以上。2月天津、鄭州成交量環(huán)比增長超過60%。
2月二手房價格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)穩(wěn)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年2月貝殼50城二手房價格指數(shù)與1月持平，結(jié)束去年8月以來連續(xù)環(huán)比下跌的走勢，下跌城市個數(shù)減少至22個。一線城市中北京、上海、廣州保持小幅上漲，漲幅在1%以內(nèi)；深圳結(jié)束去年8月以來連續(xù)6個月的環(huán)比下跌，轉(zhuǎn)為小幅上漲。二三線城市中寧波、杭州、紹興等城市本月環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲；天津、徐州、常州等環(huán)比跌幅縮小。
2月剛需市場修復(fù)較快。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月北京、上海二手房成交房源中60平以下剛需房源成交占比分別較1月提高1.7個、4.5個百分點(diǎn)，北京、上海一居室房源成交占比分別提高1.6個，3.3個百分點(diǎn)。成都、合肥、武漢等60-90平米的剛需房源成交占比均較1月提高。
信貸寬松及地方支撐性政策出臺是帶動市場修復(fù)的主要因素。一方面，房貸進(jìn)一步降息，銀行放款更快。2022年2月貝殼研究院監(jiān)測的103個重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.75%，均較上月回落9個基點(diǎn)，為2019年以來單月下降的最大幅度，其中北京、上海等房貸利率均下降；2月重點(diǎn)103城平均放款周期為38天，較上月縮短12天，包括北京、深圳在內(nèi)，近四成的城市放款周期不足一個月。另一方面，地方支持性政策（或?qū)嶋H執(zhí)行）出臺密度提高。節(jié)后包括紹興、南寧、菏澤、贛州、佛山（非限購）、湖州南潯區(qū)等城市或區(qū)域降低購房首付比例、提供人才購房補(bǔ)貼、放寬落戶放寬等。相比于供給端的紓困政策，信貸環(huán)境寬松和需求端的支持政策更利于降低購房成本，對于提振市場信心、釋放住房需求有積極作用。
2、政策支持預(yù)期下供需增長，3月市場保持修復(fù)
政策持續(xù)釋放維穩(wěn)信號。2月24日，國新辦舉行推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會。會上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽表示，2022年要重點(diǎn)抓好加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控、推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、實(shí)施城市更新行動等工作。其中，明確提出“努力為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤發(fā)揮積極作用”，這一定調(diào)相比前期對房地產(chǎn)的描述更積極，強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的重要性，有利于提振行業(yè)信心。針對房地產(chǎn)調(diào)控，強(qiáng)調(diào)“保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求”，相對當(dāng)前調(diào)控政策側(cè)重對首次購房的等剛需的支持，預(yù)計后期地方有望出臺支持改善性需求的政策。
供需活躍、預(yù)期改善，預(yù)計3月整體市場量升價穩(wěn)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年2月貝殼50城帶看客戶量環(huán)比增長約10%，新增掛牌房源量環(huán)比增長近六成。市場預(yù)期方面，2022年2月貝殼50城二手房景氣指數(shù)回升至21，市場預(yù)期保持修復(fù)。預(yù)計3月二手房市場整體成交量環(huán)比明顯增長，價格保持平穩(wěn)。
城市保持分化，恢復(fù)力度較弱的城市仍需要政策呵護(hù)。從城市市場預(yù)期來看，上海、杭州等長三角城市群核心城市及廈門、泉州等南方沿海城市預(yù)期恢復(fù)較快，市場景氣指數(shù)回升至30以上；北京、廣州、深圳及成都、合肥、蘇州等重點(diǎn)一線二線城市市場景氣指數(shù)恢復(fù)到20以上的平穩(wěn)運(yùn)行區(qū)間；長春、哈爾濱及石家莊、青島、太原等北方城市市場景氣指數(shù)低于15，市場預(yù)期仍相對較弱，市場修復(fù)仍需要時間和政策支持。
