首只長租公寓股要來了！過半租金收入依賴"租金貸"，至今未實現盈利，未來還能走多遠？
券商中國記者注意到，國內第三大長租公寓青客公寓日前正式向美國證券交易委員會遞交了F-1招股文件，欲以發行ADS(美國存托股票)的形式募資至多為1億美元，成為第一家披露招股書的長租公寓公司。
事實上，近期頭部長租品牌自如、蛋殼等也都紛紛表達了上市愿望，雖然青客搶在自如與蛋殼之前遞交招股書，有望成為首個上市的長租公寓，但持續不斷虧損、“租金貸”隱患，資金鏈明顯緊張等問題依然仍擺在青客公寓的面前。
資料顯示，青客公寓于2012年成立于上海，主要從事白領公寓租賃和提供物業管理，包括房屋出售、出租的中介，房屋托管，家電家具的租賃，互聯網二類增值電信服務。
公司連續虧損，續租率僅5.1%
青客公寓是國內較早進入長租公寓領域的玩家之一，不能否認的是，提供統一裝修的分散式公寓確實給當下的年輕人提供了很多便利。
截至2019年6月30日，青客公寓運營覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京、嘉興6座城市，供給97621間房間。青客公寓在2017年和2018年的平均月末入住率分別為91.6%和92.4%，居行業首位。
但是，縱觀的青客公寓財報，雖然青客公寓營收在不斷攀升，但卻未能實現盈利，并且虧損程度有所增加。
據招股書顯示，2017到2018年，青客公寓的凈收入分別為人民幣5.23億、8.90億元，同比增長70.3%；凈虧損分別是2.45億元和4.99億元。截至2018年6月30日和2019年6月30日的前9個月，凈收入分別為5.93億、8.979億元，但凈虧損分別是3.24億元、3.73億元，同比增長約15%。對此，青客公寓在招股說明書中表示：“如果我們不能實現盈利，未來股價也會明顯下降。”
同時，青客公寓的回頭客很少，業主到期之后續租率并不高。截至6月30日的2019年的前三個季度，青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限僅為11.7個月，其中，47.3%的租戶在合同到期前選擇退租，僅5.1%的租戶選擇了續租。
“租金貸”模式存隱患
根據招股書，青客公寓的收入由租賃服務和增值服務兩部分構成。2018財年，租賃服務收入在總收入中占比89.6%。其中，青客公寓獲得租賃服務收入的業務模式主要分為兩種，直接向租客收取租金和與金融機構合作提供分期付款服務。其中，青客公寓披露，截至2019年6月30日，該公司獲得的租金收入中，65.2%來自分期付款業務。
在分期付款業務模式下，租客從與青客公寓合作的金融機構獲得租房貸款，以支付預付租金及享受租金折扣。貸款申請通過后，租客按期歸還貸款，而青客公寓可一次性獲得金融機構批準的所有貸款額度。但若租賃期終止，青客公寓通常需要一次性償還分期貸款中的未償還部分。截至2019年6月30日止9個月，青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限為11.7個月，其中68.3%的合同期間長于12個月，而每一租戶的平均入住時間為7.7個月。
由于長租公寓行業近年來不斷爆雷，青客公寓的租金貸模式難免令人擔憂。
此前，據新民周刊報道青客公寓等“頭部平臺”被曝出存在“租金貸”亂象，很多租客租一年被貸兩年款。緊接著，2018年9月，上海市住建委、市房管局會同相關部門，就租金貸款問題成立多個檢查組，檢查并約談了包括青客公寓在內的16家上海代理經租企業，重點詢問有關租金貸情況。
在招股說明書中，青客公寓直言依賴與一些金融機構的合作。截至2019年6月30日，青客公寓總共與11家金融機構合作。這些金融機構給青客公寓租客提供貸款，65.2%的青客公寓用戶采用了租金貸。
公寓數量急速擴張，資金壓力較大
除了備受質疑的業務模式，自成立以來，青客公寓正在快速擴張。事實上，長租公寓運營方通過房源數量的擴張來搶占規模和市場，即使達到一定規模，仍存在資金鏈斷裂而踩雷的風險。例如由小米集團旗下順為資本領投的寓見公寓，其持有房源一度高達2萬間，但2018年10月被爆出資金鏈斷裂的消息，終被收購。
招股書顯示，青客公寓成立的2012年底，其運營的房源數量為940間，并且只在上海運營。截至2018年12月31日，青客公寓已在六座城市運營，包括上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京、嘉興等城市，房源數量達到91234間，復合年增長率為114.4%。
據時代周報此前統計，自2017年起至今已有22家長租公寓機構或品牌被報道出現了問題，包括寓見公寓、樂伽公寓、杭州安閑居等等，其中有16家均被爆出資金鏈斷裂的消息。
值得注意的是，裝修費用作為作為運營前的一次性投入，極大地考驗企業的現金流。招股書顯示，截止2019年6月30日，青客公寓平均每個房間月租金為1149元人民幣，折扣后1075元，平均租金利差為25.1%，折扣后利差為20%；每個單間平均裝修成本約為1.47萬元。
此外，截至2018年9月30日，青客公寓賬上現金及等價物為1.038億元，其中受限制的現金為1500萬元。但未償還的短期債務為1.32億元，長期債務為1.655億元。
